Plíseň v nájemním bytě platí ten, kdo ji způsobil: pokud vznikla stavební vadou domu nebo bytu, odstraňuje ji pronajímatel, pokud nesprávným užíváním, například nedostatečným větráním a vytápěním, nese ji nájemce. Rozhoduje tedy příčina, ne to, kdo v bytě zrovna bydlí. Občanský zákoník ukládá pronajímateli udržovat byt a dům ve stavu, v jakém se dají užívat, a nájemci běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním.
V praxi se obě strany často přou, odkud vlhkost pochází. Tento článek vychází z letáku veřejného ochránce práv o plísni a vadách v bytě a z příslušných paragrafů občanského zákoníku. Vysvětluje, jak plíseň nahlásit, jaké lhůty platí, kdy máte nárok na slevu z nájemného nebo náhradu nákladů a kdo může pomoci, když se s pronajímatelem nedohodnete.
Proč v bytě vzniká plíseň
Hlavní příčinou plísně je podle ombudsmana nadměrná vlhkost. Tu mohou způsobit stavební závady, například zatékání vody střechou, netěsnosti kolem oken, netěsné potrubí nebo špatná tepelně technická izolace domu. Stejně tak ji ale může způsobit nesprávné užívání bytu, tedy nedostatečné větrání nebo vytápění. Často se obě příčiny kombinují, a právě to bývá zdrojem sporů mezi nájemcem a pronajímatelem.
Proč plíseň neodkládat
Bydlet v bytě s plísní není zdravé. Z plísně na stěnách se uvolňují spory a při větším množství mohou vyvolat nebo zhoršit alergii, astma či jiné zdravotní potíže. Plíseň navíc poškozuje omítky, tapety, nábytek i oblečení ve skříních. Čím déle se řešení odkládá, tím hůř se později prokazuje, kdy a proč vznikla, a tím větší je škoda, o kterou se obě strany přou.
Kdo plíseň v nájemním bytě odstraňuje
Pronajímatel musí podle § 2257 odst. 1 občanského zákoníku udržovat byt a dům tak, abyste je mohli užívat. Nájemce podle odstavce 2 téhož paragrafu provádí a hradí nanejvýš běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co přesně se za drobné opravy považuje a kde je jejich roční hranice, rozebírá náš článek kdo platí drobné opravy v nájemním bytě.
Plíseň ze stavební vady
Pokud vlhkost způsobuje zatékání, netěsná okna, prasklé potrubí nebo tepelné mosty ve zdivu, jde o vadu bytu nebo domu. Tu je povinen odstranit pronajímatel v přiměřené době poté, co mu ji oznámíte. Když jsou vadné společné části domu, třeba střecha, základy nebo izolace obvodových zdí, řeší je vlastník bytu se společenstvím vlastníků jednotek nebo se správcem domu.
Plíseň z užívání bytu
Pronajímatel nemusí odstraňovat vady a poškození, které způsobíte vy nebo lidé, kteří s vámi bydlí, porušením svých povinností. Plyne to z § 2267 občanského zákoníku. Pokud plíseň vznikla tím, že se v bytě nevětralo, netopilo nebo se zbytečně vytvářela vlhkost, odstraňujete ji vy. Pokud to neuděláte, může ji nechat odstranit pronajímatel a žádat po vás úhradu.
Když není jasné, kdo za ni může
Ombudsman doporučuje nejprve se ujistit, že byt užíváte správně, tedy větráte, topíte a nevytváříte nadměrnou vlhkost. Pokud se plíseň i přes to vrací, může ji způsobovat závada v jiném bytě nebo na společných částech domu. V takové situaci pomůže odborné posouzení příčiny. Podobně se postupuje i u zatečení od souseda, které popisuje článek vytopený byt: co dělat.
Jak plíseň pronajímateli nahlásit
Jakmile zjistíte poškození nebo vadu bytu, která brání obvyklému bydlení, oznamte ji pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pronajímatel ji pak musí odstranit v přiměřené době od oznámení, jak stanoví § 2265 odst. 1. Nečekejte, až se plíseň rozšíří. Pokud vadu neoznámíte včas, ztrácíte podle odstavce 3 téhož paragrafu nárok na náhradu nákladů i na slevu z nájemného.
Co do oznámení napsat
Oznámení posílejte písemně, e-mailem nebo dopisem, aby se dalo později doložit, kdy odešlo. Popište, ve které místnosti a na kterém místě plíseň je, odkdy ji pozorujete a jak se rozšiřuje. Přiložte fotografie s datem a uveďte, jak byt větráte a vytápíte. Pokud máte předávací protokol, zkontrolujte, zda v něm o vlhkosti nebo plísni nebylo něco zapsáno, jak radí článek o předávacím protokolu bytu.
Sleva z nájemného a náhrada nákladů
Když pronajímatel vadu v přiměřené době neodstraní, můžete ji podle § 2265 odst. 2 odstranit sami nebo nechat odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů. Případně můžete žádat slevu z nájemného. Obojí ale platí jen u podstatné vady, tedy takové, která zásadně ztěžuje bydlení. Zda je vada podstatná, se posuzuje podle rozsahu a dopadu na bydlení v konkrétním bytě.
Započtení a lhůta šesti měsíců
Prokazatelně vynaložené odůvodněné náklady si podle § 2208 odst. 2 můžete započíst na nájemné, tedy snížit platbu o tuto částku. Náhradu nákladů nebo slevu musíte u pronajímatele uplatnit do šesti měsíců od zjištění vady, jinak o ně přijdete. Ve stejné lhůtě oznamte i případné započtení. Faktury, fotografie a korespondenci proto pečlivě uchovávejte, hodí se i při vyúčtování a vracení kauce u nájmu bytu.
Co si ohlídat ve smlouvě
Nájemní smlouva může rozdělení údržby upravit podrobněji, ale nemůže nájemce zbavit práv, která mu zákon dává. Před podpisem i při sporu si přečtěte, co smlouva říká o oznamování závad, přístupu do bytu a opravách. Na co se v nájemní smlouvě zaměřit obecně, shrnuje návod co zkontrolovat v nájemní smlouvě na byt.
Kdo pomůže, když se nedohodnete
Stavební úřad posoudí příčinu závadného stavu bytu. Pokud zjistí špatný stav nebo provedení domu či bytu, které ohrožuje život nebo zdraví, vyzve vlastníka nebo společenství vlastníků, aby závady v určené lhůtě odstranili. Když to neudělají, uloží jim to rozhodnutím a splnění může vynutit exekucí. Slevu z nájemného ani náhradu nákladů vám ale stavební úřad přiznat nemůže.
Ombudsman, mediátor a soud
Veřejný ochránce práv může prověřit, jak postupoval stavební úřad, ale do vztahů mezi nájemci a pronajímateli zasahovat nesmí. S odstraněním vad, slevou ani náhradou nákladů tedy nepomůže. S dohodou může pomoci mediátor. Pokud se nedohodnete, zbývá soud. Ombudsman doporučuje zvážit poradu s advokátem a základní informace poskytují i občanské poradny.
Jak plísni předcházet
Velkou část plísní v nájemních bytech způsobuje vlhkost z běžného provozu domácnosti, tedy z vaření, sprchování a sušení prádla. Pravidelně a důkladně větrejte, místnosti nenechávejte vychladnout a nábytek nestavějte natěsno k chladným obvodovým zdem. Kontrolujte rohy, okolí oken a místa za skříněmi. Když se plíseň objeví poprvé, zapište si datum, vyfoťte ji a sledujte, zda se po úpravě větrání vrací.
Postup krok za krokem
- Zdokumentujte plíseň. Fotografie s datem, místo, rozsah a vývoj v čase.
- Zkontrolujte užívání. Větrání, vytápění a zdroje vlhkosti v bytě.
- Oznamte vadu písemně. Bez zbytečného odkladu, jinak ztratíte nárok na slevu a náhradu.
- Dejte pronajímateli přiměřenou dobu. Umožněte mu prohlídku a posouzení příčiny.
- Při nečinnosti jednejte. U podstatné vady odstranění na vlastní náklady s náhradou nebo sleva.
- Hlídejte šest měsíců. Nárok na slevu nebo náhradu uplatněte do šesti měsíců od zjištění vady.
- Hledejte pomoc. Stavební úřad, mediátor, občanská poradna, advokát nebo soud.
Časté otázky
1. Kdo platí odstranění plísně v nájemním bytě?
Záleží na příčině. Pokud plíseň způsobila stavební vada, například zatékání nebo špatná izolace, odstraňuje ji pronajímatel. Pokud vznikla nesprávným užíváním, třeba nedostatečným větráním nebo vytápěním, nese ji nájemce.
2. Jak rychle musím plíseň pronajímateli nahlásit?
Bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistíte. Pokud vadu neoznámíte včas, nemáte nárok na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného. Oznámení posílejte písemně a přiložte fotografie.
3. Mám nárok na slevu z nájemného kvůli plísni?
Ano, pokud jde o podstatnou vadu, která zásadně ztěžuje bydlení, a pronajímatel ji po oznámení v přiměřené době neodstraní. Slevu je nutné uplatnit do šesti měsíců od zjištění vady.
4. Můžu si plíseň odstranit sám a odečíst si to z nájmu?
Ano, pokud pronajímatel podstatnou vadu po oznámení neodstranil v přiměřené době. Prokazatelně vynaložené odůvodněné náklady si můžete započíst na nájemné. Náhradu i započtení je ale nutné uplatnit do šesti měsíců od zjištění vady.
5. Pomůže mi s plísní stavební úřad?
Stavební úřad posoudí příčinu, a pokud stav domu nebo bytu ohrožuje život nebo zdraví, nařídí vlastníkovi závady odstranit. Slevu z nájemného ani náhradu nákladů vám ale přiznat nemůže. To se řeší dohodou, přes mediátora nebo u soudu.
6. Co když plíseň způsobuje sousední byt nebo střecha?
Pak jde o vadu, kterou musí řešit pronajímatel jako vlastník bytu. Ten jedná s vlastníkem sousedního bytu nebo se společenstvím vlastníků jednotek, případně se správcem domu. Vy jako nájemce oznamujete vadu svému pronajímateli.