Daň z nemovitosti (úředně daň z nemovitých věcí) v Ostravě se počítá podle zákona č. 338/1992 Sb. a podle vyhlášky statutárního města Ostravy o koeficientech. Ostrava je statutární město, proto se u bytů, domů a stavebních pozemků použije zákonný koeficient 3,5, a v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz se zvyšuje na 4,5. Město navíc stanovilo místní koeficienty pro chaty, garáže a podnikatelské stavby, takže stejná nemovitost vychází v Ostravě jinak než v Brně nebo v Praze.
Rozhoduje, kde nemovitost leží a k čemu slouží. Byt v Porubě platí jiným koeficientem než byt v obvodu Moravská Ostrava a Přívoz, garáž se násobí koeficientem 1,5 a byt či dům bez podnikání žádný další místní koeficient nemá. Níže najdete termíny roku 2026, tabulku sazeb, ostravské koeficienty podle obvodů a skupin nemovitostí, tři finanční pracoviště ve městě, příklady výpočtu a postup při pozdní platbě. Srovnání nabízí daň z nemovitých věcí v Brně a daň z nemovitých věcí v Praze.
Kdo platí daň v Ostravě a z čeho se počítá
Poplatníkem je vlastník nemovité věci podle stavu k 1. lednu. U bytu je to vlastník jednotky, u rodinného domu vlastník stavby, u garáže vlastník garáže nebo garážové jednotky. Nájemník, podnájemce ani člen domácnosti, který v nemovitosti jen bydlí, daň neplatí. Kdo koupí byt v Ostravě během roku 2026, platí za rok 2026 ještě dosavadní vlastník, protože rozhoduje 1. leden. Nový majitel přebírá povinnost od následujícího zdaňovacího období.
Stavby a jednotky se zdaňují podle zastavěné plochy nebo podlahové plochy, pozemky podle výměry a u zemědělské půdy podle ceny stanovené vyhláškou Ministerstva zemědělství. Pozemek pod domem se zvlášť neplatí, protože jeho plocha je zahrnuta do daně ze stavby. U bytu v bytovém domě je podíl na pozemku součástí jednotky. Spoluvlastníci a manželé se společným jměním odpovídají za daň společně a nerozdílně.
| Předmět daně | Příklad v Ostravě | Základ daně |
|---|---|---|
| Byt, nebytová jednotka | panelový byt v Porubě, byt ve starší zástavbě | podlahová plocha krát 1,22 nebo 1,20 |
| Rodinný dům | dům v Hrabové, Plesné nebo Polance nad Odrou | zastavěná plocha v m2 |
| Garáž | samostatná garáž i garážová jednotka | zastavěná nebo upravená podlahová plocha |
| Chata | rekreační objekt v zahrádkářské kolonii | zastavěná plocha v m2 |
| Stavební pozemek | pozemek určený pravomocným povolením k zastavění | výměra pozemku v m2 |
| Zahrada, trvalý travní porost, les | pozemek mimo zástavbu | cena půdy nebo pevná částka podle výměry |
Vlastnictví zjistíte z listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Jestliže neodpovídá skutečnosti, například chybí nová garáž nebo se změnil účel stavby, daň se přesto vypočítá podle údajů katastru. Zákon totiž za druh pozemku a způsob využití považuje zápis v katastru, bez ohledu na skutečný stav.
Termíny a splátky v roce 2026
Termíny stanoví zákon. Daň do 5 000 Kč se platí najednou, nejpozději do 31. května, vyšší daň se dělí na dvě stejné splátky, první do 31. května a druhá do 30. listopadu. Kdo chce, zaplatí celou částku najednou k termínu první splátky. V roce 2026 připadá 31. května na neděli, a proto se podle § 33 odst. 4 daňového řádu lhůta posouvá na pondělí 1. června. Druhá splátka 30. listopadu je pondělí a posunout se nemusí.
| Co | Termín pro rok 2026 | Důvod nebo poznámka |
|---|---|---|
| Daňové přiznání při změně | do 2. února 2026 | 31. ledna je sobota |
| Daň do 5 000 Kč najednou | do 1. června 2026 | 31. květen je neděle |
| První splátka daně nad 5 000 Kč | do 1. června 2026 | lze zaplatit i celou daň |
| Druhá splátka | do 30. listopadu 2026 | pondělí |
| Změna údajů uvedených v přiznání | do 30 dnů od změny | písemné oznámení správci daně |
| Oznámení, že přestáváte být poplatníkem | do 31. ledna následujícího roku | po prodeji všech nemovitostí ve správě jednoho úřadu |
Platba je včasná, když je částka připsána na účet finančního úřadu. Převod z banky zadejte několik pracovních dnů před termínem. Pokud platíte přes SIPO, zkontrolujte, že je zřízeno pro příslušné pracoviště finančního úřadu. O rozdílech mezi SIPO, inkasem a trvalým příkazem informuje přehled platebních způsobů. Doklady o platbě si uschovejte, hlavně u spoluvlastnictví.
Sazby daně a inflační koeficient 2026
Základní sazby jsou v celé republice stejné. Zákon je v roce 2026 nezměnil a platí stejně jako v předchozím roce. Inflační koeficient činí podle Ministerstva financí pro rok 2026 hodnotu 1,0, takže se daň kvůli inflaci nezvyšuje. Zákon ho stanoví z indexu spotřebitelských cen za květen předchozího roku, zaokrouhluje dolů na jedno desetinné místo a nemůže klesnout pod hodnotu z předchozího roku.
| Předmět | Sazba v roce 2026 | Násobí se koeficientem obce? |
|---|---|---|
| Obytná budova, byt, ostatní jednotka | 3,50 Kč za m2 | ano, 3,5, v obvodu Moravská Ostrava a Přívoz 4,5 |
| Příslušenství obytné budovy nad 16 m2 | 3,50 Kč za m2 | ano |
| Chata (rodinná rekreace) | 11,00 Kč za m2 | ne, ale platí místní koeficient 1,5 |
| Garáž | 14,50 Kč za m2 | ne, ale platí místní koeficient 1,5 |
| Stavba pro průmysl, dopravu, energetiku | 18,00 Kč za m2 | ne, místní koeficient 3,2 |
| Stavba pro ostatní podnikání | 18,00 Kč za m2 | ne, místní koeficient 1,5 |
| Stavba pro zemědělskou prvovýrobu | 3,50 Kč za m2 | ne, místní koeficient 1,5 |
| Stavební pozemek | 3,50 Kč za m2 | ano |
| Zahrada, orná půda | 1,35 % z ceny půdy | ne |
| Trvalý travní porost, les | 0,45 % z ceny půdy | ne |
Za každé další nadzemní podlaží, které zabírá víc než dvě třetiny zastavěné plochy, se sazba u obytného domu zvyšuje o 1,40 Kč za m2. Přirážka platí i pro garáže a chaty, pokud mají více podlaží. Pozemky druhu zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha se platí 0,35 Kč za m2, zemědělské zpevněné plochy 1,80 Kč za m2 a ostatní zpevněné plochy užívané k podnikání 9,00 Kč za m2.
Ostravské koeficienty: 3,5, Moravská Ostrava a Přívoz 4,5 a místní skupiny
Ostrava má tři vrstvy koeficientů. První je zákonný koeficient 3,5 pro statutární města. Druhá je zvýšení o jednu kategorii na 4,5 pro stavební pozemky, obytné budovy a bytové a ostatní jednotky na území městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz. Třetí jsou místní koeficienty pro skupiny nemovitostí na celém území města. Druhou a třetí vrstvu zakotvila obecně závazná vyhláška města č. 8/2024, kterou zastupitelstvo schválilo 25. září 2024 s účinností od 1. ledna 2025.
| Skupina nemovitostí | Koeficient v Ostravě | Kde platí |
|---|---|---|
| Byt, obytný dům a stavební pozemek | 3,5 | všechny obvody mimo Moravskou Ostravu a Přívoz |
| Byt, obytný dům a stavební pozemek | 4,5 | městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz |
| Chata a jiné rekreační budovy | místní 1,5 | celé město |
| Garáže | místní 1,5 | celé město |
| Stavby pro zemědělství, lesní a vodní hospodářství | místní 1,5 | celé město |
| Stavby pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku | místní 3,2 | celé město |
| Stavby pro ostatní podnikání | místní 1,5 | celé město |
| Ostatní zpevněné plochy pozemku | místní 3,2 | celé město |
Pro obyvatele to znamená dvě věci. Pokud bydlíte v bytě nebo v rodinném domě mimo centrum, platí jen zákonný koeficient 3,5 a žádný místní koeficient na vás nedopadá. Vlastníci garáže nebo chaty však platí o polovinu víc než podle základní sazby, protože daň se násobí 1,5. Zákonný koeficient pro chatu a garáž neplatí vůbec, násobí se jen místním.
Kromě vyhlášky město opatřením obecné povahy vymezilo vyšší koeficient pro několik vybraných ubytoven v obvodech Ostrava-Jih a Mariánské Hory a Hulváky. Běžných bytů, domů a garáží se to netýká. Koeficient pro vaši parcelu nebo stavbu najdete ve vyhledávači koeficientů Finanční správy po zadání katastrálního území a čísla popisného nebo parcelního čísla.
Postup výpočtu a příklady z ostravských čtvrtí
Výpočet probíhá po výpočtových listech: pozemky zvlášť, stavby a jednotky zvlášť. Každý mezivýsledek se zaokrouhluje nahoru na celé koruny, takže výsledek se může o korunu lišit od jednoduchých kalkulaček. Postup je stejný pro byt, dům i garáž.
- Zjistěte základ z katastru: zastavěnou plochu stavby nebo podlahovou plochu jednotky.
- U bytu vynásobte plochu koeficientem 1,22 (jednotka s podílem na pozemku v bytovém domě) nebo 1,20 a zaokrouhlete nahoru.
- Vynásobte základ sazbou za m2 a přičtěte přirážku za další podlaží, pokud se uplatní.
- U bytu, domu a stavebního pozemku vynásobte sazbu koeficientem 3,5 nebo 4,5, u chaty a garáže tento krok vynechte.
- Vynásobte inflačním koeficientem 1,0 a místním koeficientem podle skupiny, u chat a garáží 1,5.
- Sečtěte všechny výpočtové listy. Nad 5 000 Kč se daň dělí na dvě stejné splátky.
| Nemovitost | Výpočet | Daň za rok |
|---|---|---|
| Byt 65 m2 v Porubě | 65 × 1,22 = 79,3, tedy 80; 80 × 3,50 × 3,5 | 980 Kč |
| Stejný byt v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz | 80 × 3,50 × 4,5 | 1 260 Kč |
| Rodinný dům, zastavěná plocha 100 m2, dvě podlaží přes dvě třetiny plochy | 100 × (3,50 + 1,40) × 3,5 | 1 715 Kč |
| Samostatná garáž, zastavěná plocha 20 m2 | 20 × 14,50 × 1,5 | 435 Kč |
| Chata, zastavěná plocha 40 m2 | 40 × 11,00 × 1,5 | 660 Kč |
| Stavební pozemek 150 m2 v obvodu Moravská Ostrava a Přívoz | 150 × 3,50 × 4,5 = 2 362,5 | 2 363 Kč |
| Stavební pozemek 150 m2 mimo tento obvod | 150 × 3,50 × 3,5 = 1 837,5 | 1 838 Kč |
Z příkladů vyplývá, že rozdíl mezi bytem v Porubě a stejným bytem v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz činí 280 Kč ročně. Daň z chaty s garáží, tedy 1 095 Kč, je naopak vyšší než daň z bytu 65 m2. Ostravské místní koeficienty tedy nejvíce zasáhnou vlastníky rekreačních a garážových objektů.
Pokud byste vlastnili byt v Porubě a rodinný dům, součet 2 695 Kč je pod hranicí 5 000 Kč a platí se najednou. Rodina, která má navíc stavební pozemek a chatu, překročí v součtu hranici 5 000 Kč (2 695 + 1 838 + 660 = 5 193 Kč) a musí platit ve dvou splátkách. Orientační výpočty nahrazuje závazná částka z platebního výměru, která je dohledatelná v daňové informační schránce.
Osvobození od daně
Zákonných osvobození je mnoho, ale pro obyvatele města jsou důležitá tři. Prvním je osvobození bydlení držitele průkazu ZTP nebo ZTP/P, který je příjemcem dávky státní sociální pomoci se složkou na živobytí, nebo člena jeho domácnosti, a to v rozsahu trvalého bydlení. Druhým je pětileté osvobození po přechodu z pevných paliv na obnovitelné zdroje, třetím osmileté osvobození po stavební úpravě kulturní památky. Všechna tři osvobození se uplatňují v daňovém přiznání.
| Osvobození | Rozsah | Kde se uplatňuje |
|---|---|---|
| Bydlení držitele ZTP nebo ZTP/P | byt nebo dům v rozsahu trvalého bydlení | daňové přiznání |
| Změna vytápění z pevných paliv na obnovitelný zdroj | pět let od roku následujícího po změně | daňové přiznání |
| Kulturní památka po stavební úpravě | osm let od roku po kolaudaci | daňové přiznání |
| Dětská skupina | stavba nebo jednotka sloužící zařízení péče o dítě v dětské skupině | daňové přiznání |
Pokud osvobození platí jen pro část stavby, zjistí se jeho rozsah z poměru podlahových ploch. U změny vytápění, například z kamen na tepelné čerpadlo, vzniká nárok až rokem následujícím po provedení změny a je nutné ho uplatnit v přiznání. Nárok proto uplatněte včas, aby ho úřad zohlednil při stanovení daně.
Kdy musíte podat přiznání a jak
Daňové přiznání se podává do 31. ledna, pokud se oproti předchozímu roku změnila osoba poplatníka nebo okolnosti rozhodné pro daň. Při koupi nemovitosti v roce 2025 tedy šlo o přiznání pro rok 2026 s termínem 2. února 2026. Přiznání nepodáváte, když se jen změní sazba daně, inflační koeficient nebo místní koeficient města, finanční úřad takovou změnu promítne sám.
| Situace v Ostravě | Přiznání | Poznámka |
|---|---|---|
| Koupě bytu v Ostravě-Jihu nebo v Porubě | ano | do 31. ledna roku po nabytí |
| Koupě podílu na domě | ano, pokud nepodal přiznání společný zástupce | možnost společného zástupce |
| Dokončení rodinného domu nebo užívání před kolaudací | ano | do 31. ledna následujícího roku |
| Přístavba, nástavba, změna užívání | ano | vliv na zastavěnou plochu nebo sazbu |
| Prodej všech nemovitostí | oznámení dopisem | do 31. ledna následujícího roku |
| Jiná sazba nebo koeficient | ne | úřad upraví z moci úřední |
Nejjednodušší je elektronické podání v Online finančním úřadu nebo přes EPO, kde můžete využít předvyplnění z údajů úřadu a katastru. Přihlášení zajistí bankovní identita, kterou popisuje návod na BankID. Listinu podáte také osobně na podatelně pracoviště, poštou, datovou schránkou nebo prostřednictvím daňové informační schránky. Jestliže jste se do Ostravy teprve přistěhovali, využijte stěhování do Ostravy krok za krokem.
Tři pracoviště finančního úřadu v Ostravě
Daň z nemovitých věcí spravuje Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj. V Ostravě má tři územní pracoviště. Které z nich vyřizuje vaši daň, uvádí dopis nebo informace o platbě od úřadu, proto se vždy obracejte na pracoviště, jehož údaje jsou na dokladu. Přiznání se podává za nemovitosti na území celého kraje, vlastník nemovitostí v jiném kraji ho tedy podává také tam, kde nemovitost leží.
| Pracoviště | Adresa | Telefon |
|---|---|---|
| Územní pracoviště Ostrava I | Jurečkova 940/2, 700 39 Ostrava | 953 146 511 |
| Územní pracoviště Ostrava II | Horní 1619/63, 700 30 Ostrava | 953 147 011 |
| Územní pracoviště Ostrava III | Opavská 6177/74A, 708 13 Ostrava | 953 147 411 |
Telefonní čísla se v roce 2025 změnila, starší čísla s předvolbou 596 už nepoužívejte. Pracoviště a jejich úřední hodiny zveřejňuje Finanční správa na webu, před návštěvou je zkontrolujte. Úřední výpis z katastru, který potřebujete při vyplňování přiznání, vám vydá Czech POINT v Ostravě nebo katastrální úřad. Zda pracoviště přijímá hotovost na pokladně, ověřte na jeho stránce, jinak použijte převod, QR kód nebo poštovní poukázku.
Platba, složenka a e-mail od finančního úřadu
Finanční úřad posílá údaje k platbě na složence, kterou podle Finanční správy doručí nejpozději do 22. května. Namísto papíru můžete požádat o e-mail s těmito údaji, a to i podepsanou kopií poslanou e-mailem.
- Převod z účtu: použijte údaje z oddělitelné části složenky nebo z e-mailu, variabilní symbol musí sedět.
- QR kód: naskenujte ze složenky v mobilní aplikaci banky, částku si ještě zkontrolujte.
- Poštovní poukázka: platí se na poště, poukázka typu A je od roku 2023 zpoplatněna podle ceníku České pošty.
- Platba najednou: u daně nad 5 000 Kč můžete celou částku uhradit v termínu první splátky.
- Nedoplatek: je-li na složence uveden, přičtěte ho k platbě.
Pokud jste daň zaplatili před doručením složenky, složenka slouží jen ke kontrole. Neplaťte znovu. Jestliže jste nemovitost prodali nebo darovali, informujte finanční úřad dopisem, protože složenka může jít ještě na vaši adresu.
Co když zaplatíte pozdě nebo přiznání zmeškáte
Po splatnosti vzniká úrok z prodlení. Podle § 252 daňového řádu se počítá od čtvrtého dne po původním dni splatnosti do dne platby a nevzniká po dobu posečkání. Sazbu úroku určuje nařízení vlády a úrok roste s délkou prodlení. Pokud nezaplatíte vůbec, správce daně může přistoupit k vymáhání nedoplatku, například exekucí.
U přiznání platí výjimka z pokuty. Jestliže podáte přiznání po lhůtě sami, bez výzvy správce daně, pokuta za opožděné tvrzení daně nevzniká. Pokud přiznání nepodáte, finanční úřad stanoví daň z moci úřední podle údajů z katastru a spoluvlastníkům stanoví daň ve výši jejich podílů. Nejlépe je přiznání podat co nejdříve po zjištění, protože úřad pak nemusí nic dopočítávat.
- Zjistíte chybu v přiznání: podejte dodatečné přiznání, změna se promítne zpětně.
- Zjistíte přeplatek: zůstává na osobním daňovém účtu, můžete požádat o vrácení.
- Nemáte na zaplacení: požádejte o posečkání, po dobu posečkání úrok z prodlení nevzniká.
- Platíte za zemřelého: po jeho smrti se lhůta pro přiznání prodlužuje o dva měsíce. Další kroky popisuje úmrtí blízkého a co zařídit v Ostravě.
Scénáře: co dělat, když
Praktické situace ukazují, kdy je potřeba se pohnout a kdy ne. Základní zásadou zůstává, že rozhoduje stav k 1. lednu, nikoli datum kupní smlouvy.
Koupili jste byt v Ostravě
Za rok koupě platí ještě předchozí vlastník, vy podáte přiznání do 31. ledna následujícího roku a poprvé platíte za další rok. V kupní smlouvě se strany často dohodnou na poměrném vypořádání, protože úřad s tím nepočítá. Praktické kroky při změně bydliště najdete v článku o změně trvalého pobytu v Ostravě.
Pronajímáte byt v Ostravě
Daň platíte jako vlastník, nájemce ji neplatí. Pokud jste ji promítli do nájemného, uvedete to v nájemní smlouvě. Při přípravě smlouvy pomůže vyúčtování služeb u nájemního bytu, protože daň z nemovitosti mezi služby nepatří.
Přistavěli jste garáž nebo chatu
Nová stavba je nový předmět daně a přiznání podáte do 31. ledna následujícího roku. Pozor na místní koeficient 1,5, který u garáží a chat zvyšuje daň o polovinu oproti základní sazbě.
Máte nízký příjem a vysoké náklady na bydlení
Pomoc s náklady na bydlení může nabídnout příspěvek na bydlení v Ostravě. Pokud je držitelem průkazu ZTP nebo ZTP/P člen domácnosti, může při splnění zákonných podmínek vzniknout nárok na osvobození. Další praktické agendy města shrnuje stránka praktický život v Ostravě.
Kontrolní seznam před termínem
Než zaplatíte, projděte krátký seznam. Většina chyb nastává proto, že poplatník nezkontroloval údaje v katastru nebo nepodal přiznání po změně.
- ověřte na listu vlastnictví plochu, druh a způsob využití nemovitosti
- zjistěte, zda leží v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz, nebo mimo něj
- u chaty a garáže počítejte s místním koeficientem 1,5
- zkontrolujte, zda jste v loňském roce nenabyli, nezdědili nebo nedokončili stavbu
- mějte připravený variabilní symbol a částku z informace od finančního úřadu
- u daně nad 5 000 Kč si zapište druhou splátku do 30. listopadu
- u spoluvlastnictví se dohodněte, kdo platí, a uložte doklad o platbě
- u osvobození si připravte průkaz ZTP, kolaudační rozhodnutí nebo doklad o změně vytápění
Pro místní poplatky vlastníků si projděte i poplatek za odpad v Ostravě a poplatek ze psa v Ostravě.
Časté otázky k dani z nemovitých věcí v Ostravě
1. Platí se daň z nemovitých věcí v Ostravě jinak než v jiných městech?
Sazby jsou stejné, ale Ostrava je statutární město s koeficientem 3,5, v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz 4,5, a navíc má místní koeficienty pro skupiny nemovitostí. Pro garáže a chaty platí místní koeficient 1,5.
2. Kolik činí daň z bytu v Ostravě?
Byt s podlahovou plochou 65 m2 v bytovém domě vychází v roce 2026 na 980 Kč, v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz na 1 260 Kč.
3. Do kdy se platí daň za rok 2026?
Daň do 5 000 Kč do 31. května, vyšší daň ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu. Protože 31. května 2026 je neděle, končí první lhůta v pondělí 1. června.
4. Musím podávat přiznání každý rok?
Ne. Přiznání se podává jen při změně osoby poplatníka nebo okolností rozhodných pro daň, a to do 31. ledna následujícího roku. Pro rok 2026 se termín posunul na 2. února.
5. Jaký je inflační koeficient pro rok 2026?
Podle Ministerstva financí 1,0, takže se daň kvůli inflaci nezvyšuje.
6. Který finanční úřad vyřizuje daň v Ostravě?
Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj, který má v Ostravě územní pracoviště Ostrava I, II a III. Které z nich vaši daň vyřizuje, uvádí dopis nebo informace o platbě od úřadu.
7. Kolik platí garáž v Ostravě?
Garáž se počítá sazbou 14,50 Kč za m2 a násobí se místním koeficientem 1,5. Samostatná garáž s 20 m2 zastavěné plochy platí 435 Kč.
8. Platí nájemník daň z nemovitosti?
Ne. Daň platí vlastník. Nájemní smlouva může stanovit, že ji vlastník promítne do nájemného.
9. Kdo mi pošle složenku?
Finanční úřad. Složenky se rozesílají plošně a podle Finanční správy mají být poslední doručeny do 22. května. O zasílání údajů e-mailem můžete požádat správce daně.
10. Co hrozí při pozdní platbě?
Úrok z prodlení od čtvrtého dne po původním dni splatnosti a případné vymáhání nedoplatku. Pokuta za opožděné tvrzení daně nevzniká, pokud přiznání podáte po lhůtě sami.
11. Jak uplatním osvobození?
V daňovém přiznání. Platí to například pro bydlení držitele průkazu ZTP nebo ZTP/P, změnu vytápění na obnovitelný zdroj nebo kulturní památku po stavební úpravě.
12. Kde zjistím koeficienty pro svou nemovitost?
Ve vyhledávači koeficientů Finanční správy po zadání katastrálního území a parcelního čísla nebo čísla popisného.
Zdroje a ověření
Údaje jsme ověřili na oficiálních stránkách v únoru 2026.
